申請に対する処分に関する審査基準・標準処理期間（不動産特定共同事業法）

申請に対する処分に関する審査基準・標準処理期間

審査基準

設定：平成8年8月1日
最終改定：
不動産特定共同事業法（以下「法」という。）第9条第1項の規定により変更の認可を受けなければならない事項のうち、不動産特定共同事業契約約款の追加又は変更については、不動産特定共同事業法施行令（以下「令」という。）第5条及び不動産特定共同事業法施行規則（以下「規則」という。）第8条の規定により定められた事項（法第46条の2に規定する場合にあっては、令第5条第1項第3号、第5号、第6号及び第8号に掲げる事項を除く。）によるほか、同条の基準に係る審査基準を次のとおりとする。
（1）　法第7条第5号に規定する不動産特定共同事業契約約款の許可基準の取扱いについては、不動産特定共同事業法施行令第5条及び不動産特定共同事業法施行規則第8　　条に規定するもののほか、次の①から⑬（法第46条の2に規定する場合にあっては、①、②イ)､③イ）、⑧、⑨（イ）に掲げるものを除く。）、⑪、⑫及び⑬（ロ）に掲げるものを除く。））によるものとする。
①令第5条第1項第1号関係
　約款は、法第2条第3項各号に掲げる契約の種別及び出資の目的が金銭であるか現物であるかの別ごとに作成するものとし、法第3条第1項の許可を受けた後に他の約款を新たに追加する場合にあっては、法第9条第1項の規定により約款の追加の認可を要するものであること。（ただし、国土交通大臣の許可を受けた者が法第49条第1項第1号に掲げる事項に係る事業を行おうとするとき。又は、財務大臣及び国土交通大臣の許可を受けた者が法第49条第1項第2号に掲げる事項に係る事業のみを行おうとするときで引き続き不動産特定共同事業を営もうとする場合を除く。）
②令第5条第1項第2号関係
イ）対象不動産の所在地（地番まで表示）、土地面積及び延床面積等、売買、交換又は賃貸借の別並びに対象不動産の用途を表記する欄を設けるものとすること。
　ただし、区画整理事業における仮換地前の保留地については、次の記載があることをもって特定に関する記載があるものとすること（法第46条の2に規定する場合にあっては、対象不動産の所在地、土地面積及び対象不動産のの用途等対象不動産を特定するための表記する欄を設けるものとすること。）
・　設立認可を受けた土地区画整理組合名及び土地区画整理事業名
・　当該土地区画整理組合の設立認可番号
・　当該土地区画整理事業の施行区域
・　予定されている保留地の面積
・　不動産特定共同事業の対象となる保留地の面積
ロ）対象不動産は、客観的にみて一体性を有するものに限るものとすること。
③令第5条第1項第4号関係
イ）金銭による出資を受ける契約については、出資額及びその支払期日並びに出資予定総額及び総口数（又は持分割合）を表示できる欄を設けるものとすること。
ロ）あらかじめ定められた出資又は費用の額を超えて負担を求める場合とは、修繕のための費用等必要性が明白な場合に限るものとし、かつ、事業参加者の同意を得るものとする等公正な手続きがあらかじめ定められていること。
④令第5条第1項第5号関係
　あらかじめ明確な定めがあれば、無期限のものも認められること。
⑤令第5条第1項第6号関係
　対象不動産を取得することができない場合、出資が予定した金額に満たない場合であって不動産特定共同事業者が出資を行わない場合等やむを得ない事由がある場合には、不動産特定共同事業契約が終了する旨の定めがあるものであること。
⑥令第5条第1項第7号関係
イ）契約が解除され、又は組合から脱退した場合において不動産特定共同事業者が持分等を買い取る等持分を処分する場合にあっては、その価格の決定方法について明確かつ公正な定めがあること。この場合において、処分基準価格の決定に当たり第三者による評価を求めることとするなど具体の定めが必要であること。
ロ）事前販売を行う契約にあっては、当該事前販売に係る売買契約書において、法第26条の契約の解除が行われた場合にあっては、当該売買契約についても解除されることとなるよう措置すべきであること。
⑦規則第8条第1項第1号関係
　匿名組合契約にあっては、所有権は営業者に帰属する点に特に留意すべきであること。
⑧規則第8条第1項第2号関係
　一定の利回りや収益を保証する行為まですべて禁止するものではないが、将来、対象不動産を出資金の全額若しくはこれを超える金額又は売買価額若しくはこれを超える価額に相当する額で買い取る旨の約定等実質的に元本保証に当たる行為は禁止されていること。
⑨規則第8条第1項第3号関係
　「業務及び財産の状況に係る情報」とは、次に掲げるものをいうこと。
イ）法第28条の規定により交付される財産管理報告書
ロ）法第29条の規定により閲覧される業務及び財産の状況を記載した書類
ハ）法第30条の規定により作成、保存される事業参加者名簿
⑩規則第8条第1項第4号関係
イ）第2項第6号ロの趣旨にかんがみ、対象不動産の一括売却は、同号ロに掲げる場合を除き、契約締結から1年間はこれを行ってはならないものであること。
ロ）対象不動産を売却したときは、売却代金を速やかに事業参加者に分配するものとし、再運用は行わないこと。
⑪規則第8条第2項第6号及び第7号関係
　事業参加者は、原則として、不動産特定共同事業契約を解除又は組合を脱退することはできないものであること。ただし、次に掲げる場合については、この限りでない。
イ）やむを得ない事由が存する場合であって他の事業参加者の利益を損なうおそれがないと不動産特定共同事業者が認めた場合。
ロ）不動産特定共同事業契約を締結の日から1年を経過した日以後に契約の相手方である不動産特定共同事業者その権利および義務を譲渡する場合。
ハ）死亡、破産その他これらに準ずる場合については、この限りでない。
⑫規則第8条第2項第6号、第7号及び第13号関係
　「その他これらに準ずる場合」とは、事業参加者について生ずる事由であって、次に掲げるもの等とすること。
イ）契約上の権利及び義務の全部（以下「契約上の地位」という。）であって破産財団に属するものを破産管財人が解除又は譲渡する場合
ロ）会社更生法（昭和27年法律第172号）第54条に基づき管財人が会社財産に属する契約上の地位を処分する場合
ハ）会社清算（特別清算を含む。）において、精算人が会社財産に属する契約上の地位を処分する場合
ニ）会社整理において、管財人が会社財産に属する契約上の地位を処分する場合
ホ）債権者の申立てによる民事執行法（昭和54年法律第4号）上の強制執行により契約上の地位が処分された場合
ヘ）合併により被合併法人が所有する契約上の地位を保有することとなる場合
ト）手形交換所において取引停止処分を受けた場合
チ）（準）禁治産の宣言を受けた場合
リ）民法680条の規定による除名を受けた場合
⑬その他
　金銭による出資を受ける契約については、次の各号に掲げる事項を記載すること。
イ）不動産の取得の時期の予定に関する事項
ロ）イ）により定められたときまでに対象不動産を取得できなかった場合の措置に関する事項
　出資の目的となる金銭につき、イ）により定められた日まで運用を行う場合においては、規則第8条第2項第14号の規定を準用するものとすること。

根拠条文等

根拠法令

○不動産特定共同事業法
（変更の認可）
第9条第1項 　不動産特定共同事業者は、業務の種別の変更をしようとするとき、又は第5条第2項第4号に掲げる不動産特定共同事業契約約款の追加若しくは変更（不動産特定共同事業契約約款に記載された事項の追加又は変更で主務省令で定める軽微なものを除く。第46条第4項及び第53条第2号において同じ。）をしようとするときは、主務省令で定めるところにより、第3条第1項の許可を受けた主務大臣又は都道府県知事の認可を受けなければならない。

基準法令

○不動産特定共同事業法施行令
（不動産特定共同事業契約約款の内容の基準）
第5条 　不動産特定共同事業契約約款には、少なくとも次に掲げる事項が定められなければならない。
一 　法第2条第3項 各号に掲げる契約の種別に関する事項
二 　不動産特定共同事業契約に係る不動産取引の目的となる不動産の特定及びその不動産取引の内容に関する事項
三 　事業参加者に対する収益又は利益の分配に関する事項
四 　不動産特定共同事業契約に係る財産の管理に関する事項
五 　契約期間に関する事項
六 　契約終了時の清算に関する事項
七 　契約の解除に関する事項
八 　不動産特定共同事業者の報酬に関する事項
九 　その他主務大臣が事業参加者の保護のため必要かつ適当であると認めて主務省令で定める事項
2 　前項に定めるもののほか、不動産特定共同事業契約約款の内容は、主務大臣が事業参加者の保護のため必要かつ適当であると認めて主務省令で定める基準に合致するものでなければならない。
○不動産特定共同事業法施行規則
（不動産特定共同事業契約約款の内容の基準）
第8条 　令第5条第1項第9号 の主務省令で定める事項は、次に掲げるもの（法第46条の2 に規定する場合にあっては、第1号及び第4号に掲げるものを、対象不動産変更型契約以外の不動産特定共同事業契約に基づき不動産特定共同事業を行う場合にあっては、第7号及び第8号に掲げるものを除く。）とする。
一 　対象不動産の所有権の帰属に関する事項
二 　不動産特定共同事業契約に係る不動産取引から損失が生じた場合における当該損失の負担に関する事項
三 　業務及び財産の状況に係る情報の開示に関する事項
四 　対象不動産を売却し、又は自己の固有財産とし、若しくは他の不動産特定共同事業契約に係る財産とする行為（以下「対象不動産の売却等」という。）に関する事項
五 　事業参加者の契約上の権利及び義務の譲渡に関する事項
六 　不動産特定共同事業の業務を行う上での余裕金（以下「業務上の余裕金」という。）の運用に関する事項
七 　対象不動産の変更に係る手続に関する事項
八 　不動産特定共同事業契約に基づき出資された財産のうち不動産特定共同事業の業務に係る金銭以外の金銭の運用に関する事項
2 　令第5条第2項 の主務省令で定める基準は、次の各号（法第46条の2 に規定する場合にあっては第2号 ニ、第3号、第4号ハ、ニ及びヘ、第5号イ、第6号、第7号ロ、第8号、第9号、第10号ロ、第11号イ、第12号イ及びロ並びに第15号イ、ロ、ホ、チ及びリを、対象不動産変更型契約に基づき不動産特定共同事業を行う場合にあっては第12号ロを、対象不動産変更型契約以外の不動産特定共同事業契約に基づき不動産特定共同事業を行う場合にあっては第15号及び第16号を除く。）に掲げるとおりとする。
一 　令第5条第1項第1号 に掲げる事項については、次に掲げるものであること。
イ　法第2条第3項 各号に掲げる契約の種別のいずれに該当するかを明示したもの
ロ　出資又は賃貸若しくは賃貸の委任の目的である財産の種類を明示したもの
二 　令第5条第1項第2号 に掲げる事項については、次に掲げるものであること。
イ　対象不動産の所在、地番、用途、土地面積、延べ床面積その他対象不動産を特定するために必要な表示があるもの（ロ及びハに規定する場合を除く。）
ロ　法第46条の2 に規定する場合にあっては、対象不動産の所在、用途、土地面積その他対象不動産を特定するために必要な表示があるもの（ハに規定する場合を除く。）
ハ　土地区画整理法 （昭和29年法律第119号）による土地区画整理事業における保留地の全部又は一部を対象不動産とする不動産特定共同事業契約を当該土地区画整理事業に係る換地処分の前に締結する場合にあっては、当該土地区画整理事業の名称、施行地区、保留地の予定地積及び当該不動産特定共同事業に係る保留地の予定地積の表示があるもの
ニ　売買、交換又は賃貸借のいずれの方法により対象不動産の取引を行うかが明示されているもの
ホ　対象不動産の変更の予定の有無に関する定めがあるもの
ヘ　金銭をもって出資の目的とする契約にあっては、対象不動産の取得の予定時期に関する定め及び当該予定時期までに取得できなかった対象不動産がある場合においては、当該対象不動産により営むことを予定していた不動産取引を行うのに必要な額として出資された額について総口数に対する出資口数の割合に応じて事業参加者に対し返還する旨の定め（法第46条の2 に規定する場合にあっては、対象不動産の取得の予定時期に関する定め）があるもの
ト　対象不動産の取得の予定時期までに出資された金銭を運用する場合（対象不動産変更型契約に基づき不動産特定共同事業を行う場合にあっては、対象不動産の追加取得の予定時期までに対象不動産の売却等により得られた金銭を運用する場合を含み、前項第8号の運用をする場合を除く。）にあっては、当該出資された金銭について約款に定められた第8条第1項第6号に掲げる事項に関する規定を適用する旨の表示があるもの
三 　令第5条第1項第3号 に掲げる事項については、事業参加者に対し分配すべき収益又は利益の額の算定の方法並びにその分配の時期及び方法に関する定めがあること。
四 　令第5条第1項第4号 に掲げる事項については、次に掲げるものであること。
イ　法第2条第3項第1号 若しくは第2号 に掲げる契約又は同項第4号 に掲げる契約のうち同項第1号 若しくは第2号 に掲げる契約に相当するもの（以下「出資を伴う契約」という。）にあっては、対象不動産が同一である不動産特定共同事業契約に係る出資の目的である財産の総額は、当該不動産特定共同事業契約に係る不動産取引を行うのに必要な額（対象不動産変更型契約に基づき不動産特定共同事業を行う場合にあっては、不動産取引を行うのに必要な額にその3分の1に相当する額を加えた額）までに限る旨を明示し、かつ、金銭をもって出資の目的とする契約にあっては、一口当たりの出資額、支払期日、出資予定総額及び総口数又は総口数に対する出資口数の割合の表示があるもの
ロ　出資又は賃貸若しくは賃貸の委任の目的である財産を、当該不動産特定共同事業契約に係る不動産取引により運用する旨を明示したもの
ハ　修繕費、損害保険料その他対象不動産を管理するために必要な費用の負担に関する定めがあるもの
ニ　不動産特定共同事業契約においてあらかじめ定められた出資又は費用の額を超えて負担を求める場合にあっては、その要件及び事業参加者の同意に係る手続その他これに準ずる公正な手続に関する定めがあるもの
ホ　出資を伴う契約にあっては、対象不動産を当該不動産特定共同事業契約に基づく不動産特定共同事業の目的以外のために担保に供し、又は出資の目的とすることを禁ずる旨を明示したもの
ヘ　法第2条第3項第1号 に掲げる契約のうち不動産の所有権を出資するものにあっては、対象不動産につき業務の執行の委任を受けた者を登記名義人として民法 （明治29年法律第89号）第667条第1項 の出資を登記原因とする所有権移転の登記を行う旨の定めがあるもの
ト　法第2条第3項第2号 に掲げる契約のうち当該契約により特定された対象不動産を当該契約の締結後に取得するもの（国土交通大臣が定めるものを除く。リ、次号ロ及び第12号ハにおいて同じ。）にあっては、契約の相手方である不動産特定共同事業者が出資を行わない旨及び次に掲げる場合を除き、事業参加者から契約上の権利及び義務を取得しない旨の定めがあるもの
（1）　やむを得ない事由が存する場合
（2）　第7号イ（1）から（11）までに掲げる事由に該当することとなった場合
（3）　第15号リに規定する書面による通知があった場合
チ　ト（1）から（3）までに掲げる場合であって事業参加者から契約上の権利及び義務を取得したときは、不動産特定共同事業者は当該契約上の権利及び義務を速やかに譲渡する旨の定めがあるもの
リ　法第2条第3項第2号 に掲げる契約のうち当該契約により特定された対象不動産を当該契約の締結後に取得するものにあっては、次に掲げる者の出資額の合計が出資総額の2分の1に相当する額までに限る旨の定めがあるもの
（1）　対象不動産の譲渡人
（2）　対象不動産の譲渡人が法人の場合にあってはその関係会社（財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則 （昭和38年大蔵省令第59号）第8条第8項 に規定する関係会社をいう。（4）及び第20条第2項第1号において同じ。）
（3）　対象不動産の譲渡人が個人の場合にあっては当該譲渡人と特殊の関係のある者（租税特別措置法施行令 （昭和32年政令第43号）第5条の8第9項 に規定する特殊の関係のある者をいう。）
（4）　契約の相手方である不動産特定共同事業者の関係会社
五 　令第5条第1項第5号 に掲げる事項については、次に掲げるものであること。
イ　契約期間の定め並びにその延長を予定する場合にあってはその要件及び手続に関する定め（契約期間を定めない場合にあっては、その旨の定め）があるもの
ロ　法第2条第3項第2号 に掲げる契約のうち当該契約により特定された対象不動産を当該契約の締結後に取得するものにあっては、契約期間が50年を超えない旨の定めがあるもの
六 　令第5条第1項第6号 に掲げる事項については、次に掲げるものであること。
イ　契約終了の原因となる事由及び契約終了時の残余財産の分配の方法その他の清算の手続に関する定めがあるもの
ロ　出資が予定した財産に満たない場合であって不動産特定共同事業者が出資を行わないときその他のやむを得ない事由があるときには、不動産特定共同事業契約が終了する旨の定めがあるもの
七 　令第5条第1項第7号 に掲げる事項については、次に掲げるものであること。
イ　やむを得ない事由が存する場合又は次に掲げる場合に契約を解除し、又は組合から脱退することができる旨の定めがあるもの
（1）　事業参加者が破産し、又は死亡した場合
（2）　破産財団に属する事業参加者の契約上の権利及び義務を破産管財人が処分する場合
（3）　更生手続開始により、管財人が会社財産に属する事業参加者の契約上の権利及び義務を処分する場合
（4）　清算（特別清算を含む。）開始により、清算人が会社財産に属する事業参加者の契約上の権利及び義務を処分する場合
（5）　整理開始命令により、管理人が会社財産に属する事業参加者の契約上の権利及び義務を処分する場合
（6）　強制執行の実施により、債権者が事業参加者の契約上の権利及び義務を処分する場合
（7）　合併の当事者の一方に属する事業参加者の契約上の権利及び義務を、合併後存続する法人又は合併により設立する法人に譲渡する場合
（8）　手形交換所による取引停止処分を受けた者が保有する事業参加者の契約上の権利及び義務を処分する場合
（9）　事業参加者が後見開始又は保佐開始の審判を受けた場合
（10）　事業参加者が組合員を除名された場合
（11）　（1）から（10）までに掲げるものに準ずる場合
ロ　契約を解除し、又は組合から脱退した事業参加者の契約上の権利及び義務を不動産特定共同事業者が処分する場合の価格の決定方法について明確かつ公正な定めがあるもの
八 　令第5条第1項第8号 に掲げる事項については、不動産特定共同事業者の報酬の額の算定の方法並びに収受の時期及び方法に関する定めがあること。
九 　第1項第1号に掲げる事項については、対象不動産の所有権の帰属する主体に関する定めがあること。
十 　第1項第2号に掲げる事項については、次に掲げるものであること。
イ　出資を伴う契約にあっては、元本の返還について保証されたものではない旨を明示しているもの
ロ　法第2条第3項第1号 に掲げる契約又は同項第四号 に掲げる契約のうち同項第1号 に掲げる契約に相当するもの（以下「任意組合契約等」という。）にあっては、事業参加者が無限責任を負う旨（不動産特定共同事業者が事業参加者に代わって不動産特定共同事業契約に係る不動産取引から損失が生じた場合における当該損失を負担する旨の特約をする場合にあっては、その旨。以下同じ。）を明示しているもの
十一 　第1項第3号に掲げる事項については、業務及び財産の状況に係る情報であって次に掲げるものが事業参加者に開示されるための方法に関する定めがあること。
イ　法第28条第2項 の規定により交付される財産の管理の状況についての報告書の記載事項
ロ　法第29条 の規定により閲覧される業務及び財産の状況を記載した書類の記載事項
ハ　法第30条第2項 の規定により閲覧される事業参加者名簿の記載事項
十二 　第1項第4号に掲げる事項については、次に掲げるものであること。
イ　対象不動産の売却等の予定の有無並びに対象不動産の売却等を予定する場合においては、当該売却等の時期及び手続に関する定めがあるもの
ロ　不動産特定共同事業者は、対象不動産の売却等をした場合には、遅滞なく、事業参加者に当該売却等により生ずる収益又は利益の分配を行う旨の定めがあるもの
ハ　法第2条第3項第2号 に掲げる契約のうち当該契約により特定された対象不動産を当該契約の締結後に取得するものにあっては、当該契約に基づき実施される不動産特定共同事業が終了する日までに当該対象不動産をすべて売却する旨の定めがあるもの
十三 　第1項第5号に掲げる事項については、第7号イ（1）から（11）までに掲げる事由に該当することとなった場合を除き、次のいずれかの場合に限り、事業参加者の契約上の権利及び義務を譲渡することができる旨の定めがあること。
イ　契約の相手方である不動産特定共同事業者に契約上の権利及び義務を譲渡する場合
ロ　契約上の権利及び義務を譲渡する相手方と契約の相手方である不動産特定共同事業者が、譲渡に係る契約上の権利及び義務と同一の権利及び義務を内容とする不動産特定共同事業契約を締結し、当該譲渡に係る契約上の権利及び義務を消滅させる場合（当該契約上の権利及び義務の譲渡、当該譲渡に係る契約上の権利及び義務と同一の権利及び義務を内容とする不動産特定共同事業契約の締結並びに当該譲渡に係る契約上の権利及び義務を消滅させる行為が同時に行われる場合に限る。）
十四 　第1項第6号に掲げる事項については、次に掲げる方法によるほか、業務上の余裕金を運用しない旨の定めがあること。
イ　国債、地方債若しくは政府保証債（その元本の償還及び利息の支払について政府が保証する債券をいう。）、長期信用銀行法 （昭和27年法律第187号）に規定する長期信用銀行、信金中央金庫、農林中央金庫若しくは商工組合中央金庫の発行する債券又は証券取引法第2条第1項第8号 に掲げる有価証券（あらかじめ約定した期日にあらかじめ約定した価格で売り戻すことを約して購入されるものに限る。）の取得
ロ　銀行、信用金庫、信金中央金庫、信用協同組合、全国を地区とする中小企業等協同組合法 （昭和24年法律第181号）第9条の9第1項第1号 の事業を行う協同組合連合会、労働金庫、労働金庫連合会、農業協同組合法 （昭和22年法律第132号）第10条第1項第3号 の事業を行う農業協同組合若しくは農業協同組合連合会、農林中央金庫若しくは商工組合中央金庫への預金又は郵便貯金
ハ　信託業法 （大正11年法律第65号）第9条 の規定により元本の補てんの契約をしている金銭信託（貸付信託を含む。）
十五 　第1項第7号に掲げる事項については、次に掲げるものであること。
イ　対象不動産の追加取得の方針及び手続に関する定めがあるもの
ロ　不動産特定共同事業者は、対象不動産の売却等（当該売却等により契約が終了する場合を除く。）をしたときは、当該売却等をした日から30日以内に、事業参加者に対し、当該売却等に係る対象不動産の所在、地番、用途、土地面積、延べ床面積その他当該対象不動産を特定するために必要な表示、当該売却等をした日、当該売却等の価格、譲受人と不動産特定共同事業者との関係、当該売却等をした日における財産の状況、一口当たりの評価額及びその算出根拠並びに対象不動産の追加取得の方針、予定時期及び手続を記載した書面を交付する旨の定めがあるもの
ハ　不動産特定共同事業者は、対象不動産の売却等をした後に対象不動産の追加取得を予定する場合においては、当該売却等をした日から1年以内に追加取得をする旨の定めがあるもの
ニ　不動産特定共同事業者は、対象不動産の売却等をした日から1年以内に対象不動産の追加取得をすることができなかった場合においては、当該売却等により得られた金銭について総口数に対する出資口数の割合に応じて事業参加者に対し返還する旨の定めがあるもの
ホ　不動産特定共同事業者は、対象不動産の追加取得をしたときは、当該追加取得をした日から30日以内に、事業参加者に対し、当該追加取得に係る対象不動産の所在、地番、用途、土地面積、延べ床面積その他当該対象不動産を特定するために必要な表示、当該追加取得をした日、当該追加取得の価格、譲渡人と不動産特定共同事業者との関係、当該追加取得をした日における財産の状況、一口当たりの評価額及びその算出根拠、当該対象不動産により営む不動産取引の方法、修繕費、損害保険料その他当該対象不動産を管理するために必要な費用の負担に関する事項、当該売却等の予定の有無並びに当該売却等を予定する場合における当該売却等の時期及び手続を記載した書面を交付する旨の定めがあるもの
ヘ　不動産特定共同事業者は、次に掲げる行為をする場合においては、事業参加者に対し、当該

関連行政指導事項

標準処理期間