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更新日付:2021年2月24日 監理課

届出制度Q&A

国土利用計画法の規定に基づく事後届出について、よくある質問をまとめました。

1.事後届出制度について

Q1 なぜ、届出をしなければならないのですか。

A 土地は、現在および将来における国民のための限られた資源であるため、地域全体の住みやすさや自然環境との調和を考えて、適正に利用・管理することが大切です。(土地基本法)
 特に大規模な面積の土地取引は、通常、土地利用の転換を伴うことが多いため、周辺地域の土地利用に与える影響が大きく、さまざまな問題の発生、調整を要することがあります。
 そのため、土地取引という事業着手の初期の段階で土地利用基本計画などに照らして利用目的等の審査を行い、都市計画法・森林法・農振法などといった個別規制法の適正な手続きの指導等を必要に応じ行うことで、快適な生活環境や暮らしやすい地域づくりを推進するために届出を義務づけているものです。

Q2 事後届出制での届出は、どのような審査を行うのですか。

A 届出された利用目的が、土地利用基本計画その他の土地利用に関する計画(公表されているものに限る)に適合するかどうか審査を行います。これに適合せず、適正かつ合理的な土地利用を図るために著しい支障があると認められる場合は、勧告することがあります。また、適正かつ合理的な土地利用を図るため必要な助言をすることもあります。

Q3 注視区域や監視区域に指定されている区域はありますか。(→注視区域、監視区域とは

A 現在、青森県内ではありません。
全国では、令和2年1月6日現在、東京都小笠原村のみが監視区域に指定されています。なお、注視区域は、全国でも指定されたことはありません。

2.届出書の期限について

Q1 届出書はいつからいつまでに提出すれば良いですか。

A 契約締結日から起算して2週間以内に提出してください。
届出期間の最終日が土・日・休日及び年末年始(12月29日~1月3日)にあたる場合、その休日の翌日が提出期限となります。
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(例)
・4月1日(木)契約締結 → 4月14日(水)届出期限

・4月5日(月)契約締結 → 4月19日(月)届出期限 ※届出期間の最終日が休日のため
なお、2週間の期間算定には土・日・休日及び年末年始も含まれますので、年末やGW前に契約締結をお考えの方は十分ご注意ください。

Q2 実際に土地が取得できるか分からない場合、届出は取得が確定してからで良いですか。

A 停止条件付き契約や予約契約など、取得することが確定していない場合でも契約日から2週間以内に届出が必要です。
なお、結果的に土地を取得しないことなった場合、その旨の届出等は不要です。

Q3 代金の支払いや登記が全て終わってからの届出でよいですか。

A 国土利用計画法では、契約締結日から起算して2週間以内に届出することを義務付けています。
代金の支払いや登記が全て終わってからではありませんのでご注意ください。

Q4 契約から2週間の期限をこえてしまいましたが、届け出る必要がありますか。

A 速やかに各市町村担当窓口まで相談してください。
 法律違反であることは変わりませんが、届出のない状態を放置していると悪質と判断される場合があります。

Q5 届出をし忘れたまま放置しておくと、どうなるのですか。

A 無届状態になっている事案が発覚した場合、県において届出の督促や取引関係の調査を実施しています。
調査の結果悪質と判断された場合は、法律により罰則が適用される可能性があります。

Q6 届出をしなかった場合、どのような罰則があるのですか。

A 届出をする必要があったにもかかわらず届出をしなかった場合、または虚偽の届出をした場合は、6月以下の懲役または100万円以下の罰金となることが定められています。(国土利用計画法第47条)

3.届出が必要な場合・不要な場合について

Q1 賃貸借契約や地上権設定契約について届出は必要ですか。

A 賃料のほかに、権利金等その他の一時金(=借主に返金されない対価)が発生しない場合は届出不要です。
この一時金は、敷金や地代の不払いの担保として支払われるもの等は原則として該当しませんが、その金額が大きくそこから生じる経済的利益(運用益)が対価として認定できるような場合は、届出が必要になります。判断に迷う場合は、事前に窓口までご相談ください。

Q2 不動産の信託受益権の譲渡については届出が必要ですか。

A 受益権の内容が「土地の所有権の移転を受ける権利」を有する場合、届出が必要になります。
 (例:信託契約時点で信託期間満了時に土地を第三者に処分することが確定している場合)
 判断に迷う際は、事前に窓口までご相談ください。

Q3 地位譲渡契約は届出が必要になりますか。

A いわゆる地位譲渡契約とは、売買等による所有権等の移転や地上権、賃借権の設定等の土地取引を行うための契約を締結した当事者が、その契約当事者としての地位そのものを第三者に譲渡する契約です。
この場合、形式上対価が無償であっても、第三者に引き継がれることとなる残債を含めた実質的な対価が有償である場合には、その地位を譲渡された第三者は届出をする必要があります。

Q4 「第三者のためにする契約」は届出は必要ですか。

A いわゆる「第三者のためにする契約」とは、買主が指定する第三者に所有権等を直接移転することとしている契約のことを指します。
 この場合、買主において「所有権等を移転されることとなる者を指定する権利」を取得するため、直接所有権等を取得する予定ではなくても、届出が必要になります。
 なお、指定された第三者においても届出が必要です。

Q5 契約当事者が国等の場合には届出は必要ですか。

A 取引当事者の一方又は双方が、国、地方公共団体又は特定の法人(住宅供給公社、道路公社、土地開発公社等)の場合は、届出は不要となっています。(施行令第14条)

Q6 農地法第3条の許可を得る場合、農地法第5条の許可を得る場合は届出は必要ですか。

A 農地法第3条の許可を得て所有権移転される土地取引は、施行令第6条により届出不要です。
 ただし、農地法第5条の許可を得て行われる土地取引は、届出が必要です。

Q7 その他、届出が不要な場合があれば教えてください。

A 右ページをご参照ください。(⇒届出不要の土地取引

4.届出の面積要件について

Q1 登記簿面積と実測面積が異なる場合、記入する面積はどちらですか。

A 登記簿面積を記入の上、実測面積で契約している場合や実測面積が分かっている場合は両方を併記してください。

Q2 登記簿面積では対象面積未満ですが、実測面積では対象面積以上です。届出は必要ですか。

A 届出が必要です。届出時点で実測面積が確定している場合には、実測面積で判断します。

Q3 市街化区域と市街化調整区域にまたがって土地を取得する場合、どのような取引面積であれば届出が必要ですか。

A 全体の土地の面積が、どちらかの区域にかかる要届出面積のうち、小さいほうの面積を超える土地取引のときには、全体について届出が必要です。つまり、市街化区域と市街化調整区域にまたがる一団の土地については、2,000平方メートル以上の場合に届出が必要です。

5.一団の土地について

Q1 「一団の土地」とは何ですか。

A 「一団の土地」とは、土地利用上現に一体の土地を形成している、又は一体としての利用が可能なひとまとまりの土地で、権利取得者が、一連の計画の下に、土地に関する権利の移転又は設定を行うとする法定面積以上の土地のことです。
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例:
左図のA地~D地一帯を買い進める場合(市街化地域:面積要件2,000平方メートル以上)

・A地+B地+C地+D地=2,050平方メートル
・B地を12月1日に契約締結し、その他の土地は翌年以降に順次契約締結する予定である場合でも、B地を契約した時点でA地~D地一帯を宅地造成する計画があれば、それ以降の土地取引全てについて届出が必要になります。

Q2 複数の市町村にまたがっている土地についての届出は、どのように行うのでしょうか。

A それぞれの市町村に届出が必要です。2以上の市町村にまたがる旨を届出書の「その他参考となるべき事項」欄に記載してください。

Q3 道路を挟んで隣接する2箇所の土地を取得し、同一事業計画のもとに利用します。この場合、届出は必要ですか。

A 横断歩道や架橋がある、容易に行き来ができる等、土地利用上一体としての利用が可能と認められるものについては、道路・小河川等により分断されている場合でも「一団の土地」となります。そのため、届出が必要です。

Q4 国・公有地を含む一団の土地を買収して宅地開発等を行う場合、国・公有地を除いた民有地部分が基準面積未満でも届出は必要ですか。

A 一団の土地の判断は、当該団地を構成する土地の所有関係の如何を問わず、一連の計画のもとに土地売買等の契約によって取得される土地で、面積が法所定の面積以上にあるかどうかによるものです。
したがって、国・公有地を含めた一団の土地で、面積要件を判定することになります。
ただし、国や地方公共団体が当事者の一方である場合は、届出義務が免除されているので、実際に届出を要する部分は民有地部分に限定されます。

Q5 「一団の土地」を購入するために、複数の地権者と個別に契約を行いました。届出は1件にまとめてよいですか。

A 「1つの契約につき1つの届出」を原則にしていますので、契約当事者ごとの届出が必要です。

6.その他

Q1 届出書等に押印する必要はありますか。

A 届出書等に押印する必要はありません。

Q2 届出内容(対価の額、利用目的等)は、第三者の請求により公開されることはありますか。

A 届出内容は非公開です。

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この記事についてのお問い合わせ

監理課 用地・土地利用対策グループ
電話:017-734-9143  FAX:017-734-8178

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